Признать недействительной можно ту сделку с недвижимостью, которая совершена под влиянием обмана или заблуждения. Сделать это можно лишь в судебном порядке, Росреестр такими полномочиями не наделен
Для того, чтобы сделка с недвижимостью была признана недействительной, в судебном порядке должно быть доказано наличие хотябы одного из оснований для этого. Лишь затем Росреестр сможет изменить запись о переходе прав собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), следует из поступившего в редакцию сообщения регистрирующего ведомства.
Как уточняется в сообщении, запись ЕГРН— это единственное доказательство существование зарегистрированного права собственности на недвижимость. Оспорить эту запись, а также саму сделку с недвижимостью, которая повлекла появление этой записи, можно только через суд, поясняют в Росреестре.
Российское законодательство предусматривает несколько оснований для признания сделки недействительной. Так, согласно ст. 179 Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной, если совершена:
- в результатеобмана;
- путем физического или психологического принуждения;
- под воздействием тяжелых жизненных обстоятельств и на заведомо невыгодных условиях.
Дополнительныеоснования содержатся вст. 178 Гражданского кодекса. В ней речь о ситуациях, когда сделки совершаются под влиянием существенного заблуждения. Это могут быть заблуждения в отношении:
- предмета и природы сделки;
- лица, с которым совершается эта сделка;
- обстоятельств, которые сторона посчитала причиной, чтобы совершить сделку.
Стороне, оспаривающей сделку с недвижимостью, в суде будет необходимо доказать наличие хотябы одного из этих оснований. Суд вынесет решение после всестороннего исследования всех доказательств (в том числе— предоставленных второй стороной сделки), поясняют в ведомстве.
Лишь в том случае, если суд признает сделку недействительной, то на основании судебных документов Росреестр изменит запись о переходе права собственности в ЕГРН, уточнятся в сообщении.
Весной 2026 года Верховный суд пояснил принцип реституции в делах о мошенничестве с жильем. Речь о ситуации, когда обе стороны сделки возвращаются в свое первоначальное состояние: продавец получает обратно свою недвижимость, а покупатель— деньги. Не применять двустороннюю реституцию при рассмотрении дел о мошенничестве с жильем по «схеме Долиной» можно лишь при веских основаниях, уточнили в ВС.