За 2024 год Дубай не просто сохранил, а существенно усилил свои позиции как центр притяжения для экспатов, причём европейские мигранты показали рекордные 39 678 регистраций в реестре заселений.
Одновременно с этим меняется структура спроса. Если раньше основной пул экспатов формировали выходцы из Индии и Ближнего Востока, то сейчас всё чаще Дубай выбирают европейцы и американцы. Этот тренд поддерживается не только экономическими факторами, но и внутриполитическими изменениями стран исхода, такими как отмена налогового режима Non-Dom в Великобритании с 2025 года.
С ростом массовости миграции спрос на жильё смещается в сторону более практичных метров, а риски избытка предложения в 2024 году не нашли подтверждения. Темпы заселения новых проектов говорят об обратном: рынок остаётся сбалансированным, а активный прирост населения вновь и вновь поглощает новый сток проектов.
Место ОАЭ в глобальной миграции
К 2020 году число международных мигрантов достигло внушительной отметки в 281 млн человек — это примерно 3,6% от общемирового населения. За последние 55 лет их количество выросло более чем втрое: сегодня насчитывается на 128 млн мигрантов больше по сравнению с 1990 годом и в 3 раза больше, чем в 1970-м.
Международная миграция
|
1990 |
2000 |
2010 |
2020 |
|
|
млн мигрантов |
153 |
174 |
221 |
281 |
|
доля от всей популяции |
2,87% |
2,83% |
3,17% |
3,6% |
География и демография миграции чётко коррелируют с экономическими особенностями принимающей стороны: в развитых экономиках вроде США, Канады и в ряде европейских стран среди мигрантов преобладают женщины или соблюдено равновесие полового состава.
Если же посмотреть на страны Персидского залива — картина кардинально отличается: в ОАЭ, Саудовской Аравии и Кувейте значительный перевес в сторону мужской миграции, что напрямую связано со структурой местных экономик, где сегодня развиваются секторы строительства, производства и безопасности.
Отдельно отметим, как миграция влияет на демографию. В развитых странах за период 2000–2020 годов чистый приток мигрантов (80,5 млн) превысил естественный прирост населения (66,2 млн). И этот тренд, вероятнее всего, продолжится — для стран на этапе демографического перехода миграция станет ключевым драйвером роста населения.
Кейс стран Персидского залива в этом контексте особенно показателен. В ОАЭ доля мигрантов составляет 88% населения, в Катаре — 77%, в Кувейте — около 73%. Большинство приезжает из Индии, Пакистана, Египта, Бангладеш, Эфиопии и Кении, работая преимущественно в строительстве, гостиничном бизнесе, охране, сельском хозяйстве и ритейле.
Ведущие страны-отправители денежных переводов
|
2010 |
2015 |
2020 |
2022 |
|
США |
США |
США |
США |
|
Саудовская Аравия |
ОАЭ |
ОАЭ |
Саудовская Аравия |
|
Россия |
Саудовская Аравия |
Саудовская Аравия |
Швейцария |
Данные: World Bank (C 2022 года ОАЭ закрыли информацию об объёмах переводов)
Страны региона MENA входят в топ-20 по исходящим денежным переводам во всём мире, что косвенно подтверждает роль трудовой миграции в структуре населения: только из Саудовской Аравии ежегодно уходит около 39 млрд частных долларов, из Кувейта — 18 млрд долларов, из Катара — более 12 млрд.
Из всего трудоспособного населения ОАЭ активными пользователями премиум-недвижимости, которая сейчас занимает бо́льшую долю рынка, судя по данным MOHRE, с оговорками может считаться максимум треть жителей Эмиратов, а в действительности меньше пятой части населения — одинокие мужчины трудовые мигранты не являются целевой аудиторией премиального продукта.
Что же касается миграции квалифицированных специалистов, которая, как принято считать, выступает драйвером развития экономики Эмиратов, её рекордные темпы существенно изменили ландшафт рынка труда.
Прошлогодний опрос 103 топ-менеджеров и 521 специалиста из различных сфер от Robert Half показал, что рынок однозначно развернулся в сторону работодателя — на фоне активного притока специалистов найм стал проще, а конкуренция за места ощутимо выросла.
63% предпринимателей планируют наращивать штат в 2025 году, причём половина из них считает это необходимостью. В свою очередь, Министерство человеческих ресурсов ОАЭ ожидает, что темпы прироста квалифицированной рабочей силы в стране в 2025 году составят 13,23%.
Сами сотрудники оказались в довольно сложном положении: 75% отмечают, что стало труднее договориться о повышении зарплаты, а 52% признают риск быстрой замены на столь конкурентном рынке. Опрос показывает, что 65% работников планируют искать новую работу до конца 2025 года, 34% говорят о необходимости более высокой зарплаты для выполнения рабочих обязательств, а 30% называют растущую стоимость жизни ключевым драйвером поиска нового места работы.
Что касается динамики зарплат по секторам, самая сложная ситуация в финансах и бухгалтерии, где на фоне перенасыщения рынка ставки упали в среднем на 2,07%. В технологическом секторе наблюдается стагнация (-0,05%), юридические услуги показывают рост (+1,6%), а HR-сфера демонстрирует снижение (-1,24%).
Приток квалифицированных специалистов, безусловно, остаётся одним из ключевых драйверов экономики ОАЭ, но последствия демографической трансформации выходят далеко за пределы рынка труда.
Рынок недвижимости Дубая уже 16 кварталов подряд показывает рост арендных ставок и создаёт напряжённую ситуацию для арендаторов: индексация аренды в комбинации с общим ростом стоимости жизни и стагнацией зарплат вынуждает пересматривать жилищные стратегии — кто-то ищет более доступные варианты, кто-то меняет районы.
Коротко о главном:
- За последние десятилетия число международных мигрантов выросло втрое, достигнув 281 млн человек в 2020 году. В ОАЭ миграция играет критическую роль в экономике, с преобладанием работников из Индии, Пакистана, Египта и других стран.
- Высокая доля трудовых мигрантов ограничивает спрос на премиальную недвижимость в ОАЭ, так как максимум треть трудоспособного населения (квалифицированная рабочая сила) потенциально является её пользователем.
- Изменения вроде устойчивого роста арендных ставок вкупе с высокой конкуренцией на рынке труда и стагнацией зарплат создают почву для изменений поведения арендаторов и угрозу для премиум-сегмента жилья.
Квартирный вопрос: где селятся новые жители Дубая
Для анализа целевой аудитории рынка недвижимости Дубая и его конкретных районов была взята база данных заселений экспатов и местных жителей с указанием сообществ и номеров домов, в которых регистрируется жилец, национальностей, наличия резидентства/гражданства ОАЭ.
Реестр заселений представляет собой базу записей о регистрации жильца в системе платежей за электричество и воду DEWA. Новая запись в реестре означает, что по указанному адресу человек намерен платить за коммунальные услуги. Это позволяет нам предположить, что это жилец того или иного дома.
Почему база DEWA позволяет более объективно взглянуть на национальный состав экспатов и судить об их спросе на недвижимость? Аналогичного реестра по сделкам с недвижимостью, где указаны национальности покупателей, нет — Dubai Land Department (DLD) предоставляет обезличенные данные, что делает невозможным прямой анализ покупательских предпочтений с фокусом на национальный состав на основе сделок.
Данные классифайдов, таких как PropertyFinder, или информация от брокеров не позволяют сделать однозначные выводы. Статистика заявок их клиентов — не самый надёжный, хоть и доступный источник, который подвержен искажениям в зависимости от целевой аудитории этих платформ или посредников. Например, у брокера из Великобритании клиентская база состоит преимущественно из британцев, и его статистика может создавать впечатление, что в Дубае недвижимость покупают исключительно британцы. Аналогичная ситуация наблюдается с российскими брокерами, чьи данные часто отражают предпочтения преимущественно русскоязычных клиентов.
Использование реестра, основанного на фактической регистрации в системе коммунальных платежей, предоставляет более объективную картину расселения и предпочтений экспатов — это официальные данные ведомства Дубая, которое в меньшей степени заинтересовано в искажении данных.
Из 217 проанализированных районов 148 сообществ показали за прошлый год рост новых заселений, а число новых записей в реестре увеличилось с 2023 года на 49%. Работая с абсолютными цифрами, мы можем отследить, как меняется спрос по районам и где формируются новые точки притяжения, однако представление об общем количестве жителей района может искажаться: записи в реестре обновляются с переселениями одних и тех же жильцов.
Районами, в которых замечен значительный прирост жильцов, стали JVC, Al Merkadh, Business Bay и Dubai Marina.
Рост в последних двух обусловлен не столько вводом нового жилого фонда, сколько высокой ротацией арендаторов. В таких локациях средний срок проживания в одной квартире ниже, чем в спальных районах, что приводит к более частой смене жильцов в течение года.
На этом фоне интереснее наблюдать не за «открыточными районами» Дубая, а за новыми сообществами, где активно идёт стройка и у покупателей недвижимости чаще возникает вопрос, способен ли спрос на квартиры поглотить ещё один проект девелопмента на Х юнитов и нет ли здесь перенасыщения.
Из первой десятки таковыми можно назвать районы JVC и Arjan: в первом, по данным DLD, запланированы рекордные 29 070 жилых юнитов в проектах по всему сообществу.
Вероятно, застройщики рационально оценивают возможности рынка и нынешнюю динамику заселений: в 2024 году Al Barsha South Fourth (так JVC записан в реестре) выбрали 6,87% новых жителей, что на 68% больше, чем в 2023 году. JVC стал безусловным лидером, обогнав Dubai Marina, спрос на жильё в котором в прошлом году увеличился лишь на 11%.
Arjan также входит в десятку районов с наибольшим планом ввода по всему эмирату с 10 790 запланированными юнитами. В абсолютных значениях число новых заселений в этом районе выросло за прошлый год больше чем в 2 раза (+113%) и достигло 5 942 единицы. Спрос на этот район относительно других сообществ также показал одно из самых высоких значений во всём эмирате, поднявшись на 43%.
Повышенный интерес к Arjan и другим бюджетным районам сглаживает демографическую диспропорцию от доминации граждан стран Ближнего Востока, Индостана и ЮВА в сторону мигрантов из Европы и Северной Америки — Великобритании, Франции, США, Канады, Германии и Ирландии — они, в отличие от ближневосточных экспатов, нарастили долю в общем спросе относительно прошлого года.
Исторически существенную долю жителей ОАЭ занимали граждане Индии — на них с 2015 года приходилось от 23 до 36% записей в реестре заселений, однако в 2024 году спрос на недвижимость оказался более диверсифицированным с точки зрения национальностей, а доля граждан других стран достигла максимума с 2015 года.
Заселения Дубая по национальностям
|
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
|
|
Индия |
34,6% |
36,79% |
32,28% |
27,22% |
22,89% |
|
Другие |
65,4% |
63,21% |
67,72% |
72,78% |
77,11% |
Предполагается, что предпочтения и финансовые возможности большинства мигрантов из Индии, Пакистана, Ливана, Египта и ряда других стран сильно отличаются от целевой аудитории продукта, который активнее всего развивается на рынке Дубая, и данные их заселений будут влиять на результаты в пользу готового жилья в старом бюджетном фонде.
Тем не менее, чтобы не быть голословными, мы отдельно изучили локации, которые пользуются популярностью у граждан Индии: здесь объединяющим и определяющим критерием стала именно низкая стоимость аренды, а не престижность/популярность района или качество жилья.
Топ-10 районов по заселениям граждан Индии в 2022–2024 гг.
|
Район |
% от заселений |
Средняя ставка аренды, кв. с 1 спальней |
|
Jabal Ali First |
7,45% |
14 202 $ |
|
Al Nahda Second |
4,59% |
11 880 $ |
|
Mankhool |
3,74% |
16 200 $ |
|
Nadd Hessa |
3,71% |
12 960 $ |
|
Al Karama |
3,58% |
14 850 $ |
|
Al Qusais First |
3,44% |
11 880 $ |
|
Warsan First |
3,26% |
12 960 $ |
|
Al Qusais Fifth |
3,08% |
11 070 $ |
|
Al Raffa |
2,73% |
12 690 $ |
|
Muhausanah Fourth |
2,72% |
6 480 $ |
Коротко о главном:
- В 2024 году число заселений в Дубае выросло на 49% по сравнению с 2023-м, а 148 из 217 районов показали прирост новых жильцов.
- Среди районов-лидеров: JVC, Al Merkadh, Business Bay и Dubai Marina. Высокая ротация арендаторов поддерживает динамику в Business Bay и Dubai Marina, тогда как в JVC и Arjan рост объясняется высоким спросом на новые бюджетные проекты.
- Увеличивается число мигрантов из Европы и Северной Америки, что сглаживает преобладание выходцев из развивающихся стран Ближнего Востока.
- Традиционно крупное присутствие граждан Индии на рынке недвижимости Дубая снижается, а спрос становится более диверсифицированным с точки зрения демографии.
Дорогие россияне открывают недорогие районы
Доля граждан России в населении Дубая резко возросла в 2022 году, достигла 4,9% в 2023-м и не опускалась ниже 4% до сегодняшнего дня, причём даже при снижении относительно граждан других стран, в абсолютных значениях количество заселений в 2024 году выросло до 8 547 единиц с 7 099 годом ранее.
Важно отметить, что абсолютные значения помогают нам оценить динамику спроса по районам и зафиксировать пики интереса, но не позволяют в полной мере подсчитать суммарное число экспатов — записи в реестре могут обновляться при переезде жильца.
За 3 года активного освоения рынка в эмирате было зарегистрировано 18 835 россиян в 126 районах. В 2024 году спрос был направлен преимущественно в Dubai Marina, JVC и Al Merkadh.
В 2024 году россияне начали охладевать к люксу: в большинстве прежде популярных премиальных районов замечено снижение доли заселений. Часть жителей Дубая из России начала открывать для себя более бюджетные сообщества вроде JVC, Arjan и Motor City (+61%, +74% и +33% соответственно), часть — ушла в альтернативный новый премиум, например, в вышедшие в действующий сток фазы City Walk (+220%) и новостройки Al Merkadh или JLT.
Районами, из которых россияне активнее уезжали, стали Jumeirah Golf Estates (-48%), Palm Jumeirah (-29%), La Mer (-26%) и Umm Suqeim 3 рядом с Burj Al Arab (-21%), а годом ранее доля Dubai Marina снизилась ещё на 21%.
Аналогичную динамику видно по всему российскому спросу на готовую элитную недвижимость. После ажиотажного интереса в 2022 году наблюдается устойчивое снижение активности в этом сегменте — покупатели «распробовали» старый сток и стали чаще обращать внимание на альтернативные районы, где можно найти свежие и качественные объекты по адекватным ценам, вместо того чтобы переплачивать за старый люкс в раскрученных локациях.
Обратим внимание на предпочтения россиян по застройщикам: с 2022 по 2024 год в лидерах по заселениям стабильно держатся проекты Emaar. Впрочем, придавать этому слишком большого значения не стоит: самые популярные у россиян районы вроде Dubai Marina, Downtown Dubai и Business Bay исторически застраивались либо самим Emaar, либо его дочерними компаниями или Select Group, который занимает третье место в топе.
Пятое место Meraas интересно в контексте графика заселений по проектам: девелопер специализируется на небольших премиальных сообществах вроде Bluewaters, La Mer или City Walk и представлен весьма ограниченным списком зданий, но при этом пользуется заметной популярностью у российских покупателей.
Почему так? Ситуативный российский спрос всё ещё выбирает в первую очередь локацию, а не конкретного застройщика. А поскольку в районах вроде Bluewaters и других сообществах Meraas выступает как мастер-девелопер, то он, по сути, становится безальтернативным вариантом для тех, кто хочет жить именно здесь.
Говоря про конкретные здания с наибольшей концентрацией российских резидентов, чаще всего соседа-россиянина можно найти в Park Ridge Building C от Emaar Properties, Afnan 01 Midtown от Deyaar, Marquise Square Tower от SRG Holding и в зданиях на Bluewaters.
Тезис про смещение предпочтений в сторону нового стока подтверждается данными заселений по году сдачи проекта: 54,5% россиян в 2024 году выбирали для жизни новые проекты, которым на тот момент было не больше 5 лет.
Коротко о главном:
- С 2022 года доля россиян в населении Дубая стабильно превышает 4%, а абсолютное число заселений продолжает расти, достигнув 8 547 в 2024 году. За три года в эмирате зарегистрировано 18 835 россиян, с наибольшей концентрацией в Dubai Marina, Al Merkadh, Business Bay и JVC.
- В спросе россиян на недвижимость заметна смена предпочтений: элитные локации вроде Palm Jumeirah, La Mer, Jumeirah Golf Estates и Dubai Marina начали терять спрос, а бюджетные районы (JVC, Arjan, Motor City) и новые премиальные локации — набирать популярность.
- Опасения, что новостройки не будут пользоваться популярностью у конечных пользователей, не оправданы — больше половины заселений россиян приходится на проекты со сроком сдачи от 2019 года.
Британская гавань
Новая волна интереса европейцев к жизни в Дубае началась в 2016–2017 годах, и с тех пор абсолютное число граждан стран Европы в эмирате устойчиво растёт с каждым годом, а в 2024 году были зарегистрированы рекордные 39 678 заселений.
Прошлый год также стал рекордным с точки зрения доли европейцев в общей демографии Дубая — максимум за 10 лет наблюдений.
Важное уточнение по методологии. В категорию «европейцы» в рамках исследования входили граждане 45 стран: от Австрии и Бельгии до Швейцарии и Великобритании, включая все страны ЕС, но исключая Россию.
Для чистоты анализа было решено выделить российских граждан в отдельную категорию в предыдущей главе — их доля существенна, что может серьёзно исказить общую картину европейского спроса. Поэтому дальше, говоря про европейцев, мы будем рассматривать данные без граждан России.
В 2024 году H&P оценивали вероятный приток HNWI в ОАЭ на уровне 6 700 долларовых миллионеров, а главными источниками капитала называли Китай и Великобританию. Последняя, по тем же оценкам, должна была потерять около 9 500 HNWI, 800 из которых переведут свой капитал в Эмираты.
План британского правительства по отмене налогового режима для нерезидентов (Non-Dom) запустил процесс миграции крупного капитала. С 6 апреля 2025 года специальный режим Non-Dom в Соединённом Королевстве будет заменён новой системой налогообложения, основанной на резидентстве.
В налоговом году 2025/2026 резиденты Великобритании будут облагаться налогом на 50% своих зарубежных доходов, прирост капитала при этом не затрагивается. С 2026/2027 года все их зарубежные доходы и прирост капитала будут полностью облагаться налогом в Великобритании.
На фоне ужесточения налогообложения Великобритания становится менее конкурентоспособной в сравнении с другими странами, что создаёт дополнительный стимул для переезда состоятельных граждан и инвесторов в более благоприятные юрисдикции, в частности ОАЭ.
Внутренние изменения в Великобритании действительно коррелируют с миграцией британцев в ОАЭ — предыдущая волна активных заселений пришлась на Брекзит в 2020 году и частично в 2021-м. С тех пор среднегодовые темпы роста регистраций граждан королевства в Дубае составляют около 55%.
Британцы — вторая по численности национальная группа экспатов в населении Дубая, их представителей можно встретить на верхних строчках рейтингов заселений большинства районов эмирата — спрос распределён более равномерно, чем, например, у граждан России: на первую десятку районов по популярности в 2024 году у британцев ушло 49,7% регистраций, у россиян — 68%. Такое распределение спроса говорит о более сбалансированном подходе к выбору недвижимости и, вероятно, о меньшей концентрации на отдельных сегментах рынка.
В десятку районов с самой высокой динамикой заселений в основном попали локации, где активно вводится новый сток — City Walk, Arjan, JVC, DLRC и Al Merkadh. За исключением City Walk все эти районы можно отнести к доступному и среднему сегменту, что полностью соответствует общему тренду по Дубаю — спрос активно смещается в сторону более бюджетных вариантов.
Arabian Ranches (-21%), Jumeirah Golf Estates (-20%) и Emirates Hills (-17%) хоть и показывают рост в абсолютных цифрах, но явно отстают от локаций массового спроса: все три района объединяет одна особенность — это преимущественно сообщества вилл. С одной стороны, предложение здесь крайне ограничено, с другой — в результате рекордной миграции закономерно происходит размывание доли элитного сегмента в спросе.
По похожей причине традиционно собирающий больше 1% спроса британцев Motor City в 2024 году упирается в банальную нехватку предложения и показывает снижение доли (-38%). Новый сток здесь не появлялся уже довольно давно, что делает качественный рост заселений попросту невозможным. Аналогичная ситуация складывается и в малоэтажном Mirdif.
Полученные данные последовательно разбивают популярный тезис об избытке предложения на рынке Дубая. Детальный анализ спроса по национальностям показывает прямо противоположную картину: экспаты активно заселяются туда, где появляется новый сток, а районы с ограниченным вводом становятся более конкурентными с точки зрения аренды, упускают потенциальных жителей, но всё равно не теряют спрос в абсолютных значениях.
Общеевропейский спрос (без Великобритании) в среднем соотносится с записями реестра по всем национальностям и мало удивляет разнообразием. Бо́льшую динамику всё также показывают развивающиеся районы, в то время как спрос на люкс и прежние центры Дубая замедляется.
Al Merkadh выходит на передний план благодаря популярности района у граждан Франции (474 заселения в 2024 году), Германии (3-е место по спросу среди всех районов и 232 заселения) и в меньшей степени Италии (142 заселения). В 2024–2025 годах здесь продолжают сдаваться фазы ЖК в Sobha Hartland, а в District One уже сданы и пользуются спросом виллы.
Среди районов, к которым охладевает спрос европейцев: Palm Jumeirah (-30%), Dubai Sports City (-27%), агломерация второго аэропорта Madinat Al Matar (-16%), DAMAC Hills (-13%), Jumeirah Golf Estates (-30%), Arabian Ranches (-17%) и La Mer (-28%).
48% заселений европейцев приходится на проекты-новостройки возрастом до 5 лет, которые, предположительно, соответствуют современным стандартам комфорта и технологичности и требуют минимальных вложений в ремонт и обслуживание.
Проекты со сдачей в 2023–2024 гг. относительно недавно вышли на рынок и ещё не успели собрать нужные объёмы спроса. В динамике же мы наблюдаем, что в самые новые проекты спрос перетекает постепенно из объектов 2008–2009 годов, а также 2019–2020 годов. С 2023 года спрос на самые свежие новостройки вырос на 86% (3,8% в 2023-м против 7,08% в 2024-м).
Снижение доли относительно недавних новостроек 2019–2020 гг. говорит о беспрецедентно высокой конкуренции: чем новее проект, тем выше его шансы привлечь арендаторов.
В топе проектов по заселениям европейцев отсутствуют те самые проекты Meraas в Bluewaters и других районах, которые буквально заполонили аналогичный рейтинг у россиян. Статистика заселений по девелоперам подтверждает: высокий спрос на проекты Meraas — это скорее особенность русскоязычного спроса.
В рейтинге застройщиков в лидерах предсказуемо оказался Emaar — сразу с пятью проектами в первой двадцатке. В отличие от заселений россиян, в европейском топе мы видим довольно равномерное распределение проектов без явных пиков, но всё так же преимущественно 2018–2022 годов, разбавленное несколькими знаковыми старыми объектами вроде Stand Point или The Torch.
Главное:
- Британцы стали второй по численности группой экспатов в городе. Ранее Брекзит, а теперь отмена режима Non-Dom подтолкнули состоятельных граждан королевства к переезду.
- Большинство европейцев активнее переселяются в доступное жильё в новых районах, таких как Arjan и JVC, где строятся современные объекты. Спрос на элитное жильё, напротив, снижается из-за ограниченного предложения и сдвига интереса в сторону более бюджетных вариантов.
- Особенность спроса: новые проекты возрастом до 5 лет привлекают почти 50% заселений благодаря современным стандартам.
- Избыток предложения пока не грозит рынку Дубая: экспаты активно заселяются туда, где появляется новый сток, а районы с ограниченным вводом становятся более конкурентными с точки зрения аренды.
Материал подготовлен для kommersant.ru