С 1 января 2026 года застройщики вновь будут обязаны выплачивать штрафы и неустойки за нарушение сроков сдачи жилья. Мораторий, действовавший в 2024–2025 годах, планируется отменить. Власти считают, что в этой мере больше нет необходимости. Как изменится рынок и какую сумму дольщики смогут требовать от застройщиков после отмены льготы?
Отмена моратория для застройщиков с 1 января 2026 года: новые правила
Мораторий на штрафы, неустойки и пени для застройщиков, введённый правительством России и действующий в 2024–2025 годах, планируют отменить 31 декабря 2025 года. С 1 января 2026 года застройщики снова будут обязаны выплачивать неустойки при нарушении сроков сдачи жилья.
Причина в том, что количество проектов с переносом сроков ввода выросло и накопление обязательств стало значительным. Мораторий был введён ранее как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в условиях нестабильности, санкций, высокой стоимости стройматериалов и давления на застройщиков. Сейчас власти считают, что отрасль уже адаптировалась к реалиям, а дальнейшее продление меры будет способствовать только накоплению обязательств и штрафов, которые придётся выплатить позже.
За последний год застройщики стали чаще сдавать новостройки с опозданием. В третьем квартале 2025 года доля жилья с переносом сроков выросла с 28,2% до 38,7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а доля досрочно сданных объектов снизилась с 63,2% до 49,7%.
Когда вводили мораторий для застройщиков
Мораторий — это не постоянное правило и не отдельный закон, а антикризисная мера. За последние пять лет её применяли трижды, каждый раз — в ответ на серьёзные внешние или внутренние вызовы.
Впервые мораторий ввели в апреле 2020 года на фоне пандемии, когда бизнес и экономика столкнулись с резким спадом. Уже в январе 2021 года, когда ситуация стала выравниваться, его отменили.
Второй раз меру посчитали необходимой весной 2022 года — после введения масштабных санкций. Тогда мораторий действовал с марта 2022-го до июля 2023 года и стал одним из инструментов поддержки компаний в условиях неопределённости.
Третий мораторий установили в марте 2024 года, и он будет действовать до конца 2025 года. Его задача — снизить давление на рынок и дать бизнесу больше устойчивости в период продолжающихся экономических изменений.
Что смогут получить обманутые дольщики от застройщиков и как оформить претензию
Если застройщик нарушает сроки передачи квартиры, он обязан заранее уведомить об этом дольщика. Иногда компании пытаются урегулировать ситуацию в свою пользу и предлагают подписать дополнительное соглашение о переносе срока. В обмен могут предлагаться различные бонусы, например кондиционер, улучшенная отделка, остекление или расширение балкона.
Дольщик не обязан подписывать такое допсоглашение. Это право, а не обязанность. Если условия застройщика его не устраивают, он может отказаться и потребовать выплату неустойки в полном объёме, вплоть до обращения в суд.
Алгоритм действий дольщика при просрочке сдачи квартиры
1. Установить факт просрочки.
Первый день просрочки — следующий после даты передачи квартиры, указанной в ДДУ.
2. Подготовить претензию застройщику.
В неё включают:
— реквизиты сторон;
— данные ДДУ — номер, дату заключения, адрес объекта;
— срок передачи по договору;
— подробный расчёт неустойки;
— требования о её выплате;
— требования о компенсации морального вреда;
— требования о возмещении расходов на юриста (если они уже понесены).
3. Направить претензию.
В двух экземплярах:
— заказным письмом с уведомлением,
— либо вручением лично под роспись.
Это фиксирует дату, с которой начинается отсчёт 30-дневного срока, установленного законом для ответа застройщика.
4. Дождаться ответа или истечения 30 дней.
Если застройщик отказал или не ответил, можно переходить к следующему шагу.
5. Обратиться в суд.
Иск подают в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта.
К иску прикладывают:
— копию ДДУ;
— расчёт неустойки;
— копию претензии;
— подтверждение её отправки или вручения.
6. Дождаться решения и получить выплаты.
На практике добровольно застройщики почти не платят — средства перечисляются уже на стадии исполнения судебного решения. Рассмотрение дела в одной инстанции длится в среднем 3—4 месяца, с учётом апелляции — 5—6 месяцев.
Размер неустойки и что ещё можно взыскать
Согласно Закону об участии в долевом строительстве, застройщик должен платить неустойку за каждый день просрочки. Она составляет:
— 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора — базовый расчёт;
— 1/150 ключевой ставки — для физических лиц (двойной размер).
Размер может быть внушительным. Например, при стоимости квартиры 15 млн рублей и ключевой ставке 16% за полгода просрочки сумма составит около 3 млн рублей.
Помимо неустойки дольщик может требовать:
— компенсацию морального вреда (обычно до 10 тыс. рублей);
— возмещение расходов на юриста (35—50 тыс. рублей);
— компенсацию расходов на аренду жилья, если пришлось снимать квартиру;
— компенсацию за некачественное строительство — стоимость устранения дефектов или уменьшение цены договора.
Особые случаи
Расторжение ДДУ при ипотеке
Возврат средств с эскроу-счёта возможен только после согласования с банком. Последний этап — регистрация прекращения обязательств в Росреестре. Без этого банк не перечислит деньги.
Право на односторонний отказ
Если застройщик задержал сдачу объекта более чем на два месяца, дольщик может в одностороннем порядке отказаться от ДДУ.
Вырастут ли цены на жильё после отмены моратория
Эксперты считают, что отмена моратория на штрафы и неустойки для застройщиков может привести к повышению стоимости жилья. Крупным системным девелоперам придётся активнее включать риски штрафов и пеней в цену квадратного метра. По мнению аналитиков, в средне- и долгосрочной перспективе это может привести к росту цен на квартиры, поскольку застройщики будут стараться переложить возросшие расходы на покупателей.
Кроме того, финансовая нагрузка на девелоперов особенно ощутима для компаний, строящих жильё с отделкой в массовом сегменте, где больше всего претензий по качеству.
В то же время эксперты отмечают, что паниковать не стоит. На рынке строится достаточно жилья, и застройщики — это бизнес, который планирует развитие на годы вперёд. Для серьёзных и надёжных компаний мораторий был скорее помощью, и они уже мобилизовали силы для завершения проектов. Кроме того, цены на недвижимость всегда имеют тенденцию к росту по множеству причин, и отмена моратория лишь один из факторов, который не меняет общей стабильности рынка.